건축·인테리어 PM 실무 ①: Pursuit & /Initiate
건축이나 인테리어 PM(Project Manager) 업무를 시작하면 가장 먼저 헷갈리는 게 “내가 지금 어떤 역할을 하고 있는 건가”입니다. 같은 `PM`이라는 타이틀 안에서도 APM, PM, SPM, PD로 직급이 나뉘고, 프로젝트 단계마다 담당 업무 비중이 계속 바뀌기 때문입니다. 이번 시리즈에서는 프로젝트 라이프사이클을 단계별로 나눠서, 각 단계에서 직급별로 어떤 일을 하는지 정리해보려고 합니다. 1편 주제는 프로젝트가 아직 수주되기 전, Pursuit(수주 추진) 단계입니다.
목차
- Pursuit 단계란
- 직급별 역할, 어떻게 나뉘나
- 1. 임차 지원 업무 (Leasing / Deal Planning Support)
- 2. 영업 지원 업무 (Sales Support)
- 꼭 챙겨야 할 핵심 문서
- 자주 묻는 질문
- 마치며
Pursuit 단계란
`Pursuit`는 말 그대로 “추진”이라는 뜻으로, 클라이언트가 아직 계약서에 서명하기 전, 브로커나 클라이언트가 여러 옵션을 검토하는 시점을 말합니다. 이 단계에서 PM팀은 정식 프로젝트를 수행하는 게 아니라, 클라이언트가 의사결정을 내릴 수 있도록 기술적 지원과 영업 지원을 동시에 제공합니다.
(※ 참고: 이 단계에서 얼마나 탄탄한 자료를 준비하느냐에 따라 실제 수주 여부가 갈리는 경우가 많습니다. 그만큼 문서의 완성도가 중요합니다.)
직급별 역할, 어떻게 나뉘나
Pursuit 단계에서는 4개 직급이 함께 움직입니다.
- APM(Assistant Project Manager): 실무 자료 취합, 초기 조사 등 실행 단위 업무
- PM(Project Manager): 실무 진행과 중간 검토를 함께 담당
- SPM(Senior Project Manager): 검토와 품질 관리, 클라이언트 대응 조율
- PD(Project Director): 최종 검토, 의사결정, 클라이언트 미팅 리드
업무 성격에 따라 담당 직급 비중이 달라집니다. 예를 들어 현장 실사처럼 실행이 중요한 업무는 PM~PD 라인이, 영업 자료처럼 전략적 판단이 필요한 업무는 SPM~PD 라인이 더 무겁게 관여하는 식입니다.
1. 임차 지원 업무 (Leasing / Deal Planning Support)
브로커나 클라이언트가 아직 계약 전 여러 옵션을 검토하는 단계에서, PM팀이 기술적 관점에서 지원하는 업무입니다.
- 현장 실사 지원(Site Inspections): 후보 건물/공간을 직접 둘러보고 기술적 이슈를 파악합니다.
- 클라이언트 요구사항 대비 기술 실사(Technical DD): 클라이언트가 제시한 브리프와 실제 공간 조건이 맞는지 점검합니다.
- 임차 조건 협상 기술 지원: 임차 조건 협상 과정에서 PM 관점의 기술적 조언을 제공합니다.
- 개략 공사비 산정(High-level Fit-out Costs): 정밀 견적 전, 대략적인 인테리어/시공 비용 범위를 제시합니다.
- 개략 일정 제공: 프로젝트가 실제로 진행될 경우 예상 소요 기간을 제시합니다.
- 주요 리스크/이슈 사전 제공: 진행 시 예상되는 리스크를 미리 짚어줍니다.
2. 영업 지원 업무 (Sales Support)
수주 가능성이 있는 기회를 발굴하고, 실제 계약으로 전환시키는 데 필요한 업무입니다.
- 비즈니스 개발(BD/CRM): 잠재 고객 발굴 및 관리
- 역량 소개서(Capability Statement) 갱신: 회사/팀의 실적과 역량을 정리한 자료를 최신화합니다.
- 제안요청서(RFP) 대응 / 수수료 제안 작성
- 피칭 프레젠테이션 자료 제작
- 피칭 참석/리드
- 상업 조건 협상(Commercial Negotiations)
여기서 재밌는 건, 임차 지원 업무가 “APM~PD” 라인 중심이라면, 영업 지원 업무는 “PM~PD” 라인이 조금 더 위로 쏠려있다는 점입니다. 영업 관련 자료일수록 전략적 판단과 대외 신뢰도가 중요해서, 상대적으로 시니어 레벨이 더 깊이 관여하는 구조라고 보시면 됩니다.
꼭 챙겨야 할 핵심 문서
Pursuit 단계에서 특히 챙겨야 할 문서를 정리하면 이렇습니다.
- 현장 실사 보고서(Site Inspection Report): 임차 지원 업무의 핵심 산출물
- 기술 실사 자료(TDD): 요청이 있을 경우 작성
- 역량 소개서(Capability Statement)
- RFS(Request for Submission) 대응 자료
- 맞춤형 제안서(Customised Proposal)
- 맞춤형 피칭 프레젠테이션
(※ 참고: 이 중에서도 현장 실사 보고서와 역량 소개서, 맞춤형 제안서는 실무에서 특히 자주 요구되는 문서라서 미리 템플릿을 만들어두면 대응 속도가 훨씬 빨라집니다.)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. Pursuit 단계와 실제 프로젝트 착수 단계는 뭐가 다른가요?
A1. Pursuit는 계약 체결 전 단계로, 클라이언트의 의사결정을 돕는 지원 업무입니다. 계약 체결 이후에는 정식 프로젝트 관리(설계 조율, 시공 관리 등)로 전환됩니다.
Q2. APM은 이 단계에서 어떤 역할을 하나요?
A2. 주로 임차 지원 업무의 실무 단위(자료 취합, 초기 조사 지원)를 담당하고, 영업 지원 업무보다는 기술 지원 업무 쪽에 더 많이 배치되는 편입니다.
Q3. 직급별 업무 구분이 회사마다 다를 수도 있나요?
A3. 네, 이 글의 구분은 일반적인 컨설팅형 PM 조직 기준입니다. 회사 규모나 조직 구조에 따라 담당 범위는 달라질 수 있습니다.
마치며
Pursuit 단계는 정식 프로젝트가 시작되기도 전에 진행되는 업무라 소홀히 여기기 쉽지만, 실제로는 수주 성패를 가르는 중요한 구간입니다. 다음 편에서는 계약이 체결된 이후, 설계 조율 및 착공 준비 단계에서 PM팀이 어떤 업무를 담당하는지 이어서 정리하겠습니다.
끝.